Acheter en Suisse ne se résume pas à une question de prix au mètre carré. Les frais d’acquisition, l’apport exigé par les banques, le rôle du notaire et, surtout, les règles applicables aux acheteurs étrangers diffèrent nettement de ce que l’on connaît en France. Voici les points à comparer avant de choisir.
Les frais d’acquisition : deux logiques différentes
En France, les « frais de notaire » pèsent lourd dans l’ancien. Ils représentent environ 7 % à 8 % du prix, contre 2 % à 3 % dans le neuf. L’essentiel correspond à des taxes reversées aux collectivités, et non à la rémunération du notaire : le taux de droits de mutation atteint 5,80 % dans l’ancien dans presque tous les départements en 2026.
En Suisse, la facture dépend du canton. Selon l’usage, l’acheteur prend à sa charge les frais de notaire, les émoluments du registre foncier et les droits de mutation. Le notaire est obligatoire, et c’est à Genève, au Tessin, à Berne et en Valais que ses frais sont les plus élevés. À Genève, l’ensemble des frais d’acquisition (registre foncier, notaire, cédule hypothécaire, droits de mutation) se situe autour de 3,5 à 4 % du prix d’achat. Un dispositif genevois, Casatax, peut en outre alléger la note en réduisant les droits de mutation, jusqu’à 27 000 francs d’économie.
Pour un achat dans l’ancien, les frais d’acquisition sont donc généralement plus modérés à Genève qu’en France. Dans le neuf, l’écart se resserre, voire s’inverse, puisque la France réduit fortement ses frais. Demandez toujours un décompte précis au notaire du canton concerné.
Le financement : une exigence d’apport plus élevée en Suisse
En France, la banque étudie surtout votre taux d’endettement. En Suisse, deux conditions s’ajoutent, et la première surprend souvent : il faut disposer d’au moins 20 % de fonds propres. Une partie de cet apport doit être « dure » : au moins 10 % du prix, provenant d’une source autre que la caisse de pension (2e pilier).
La seconde condition porte sur la capacité financière. Les charges théoriques (intérêts calculés à 5 %, amortissement et 1 % d’entretien) ne doivent pas dépasser un tiers des revenus bruts, et la dette doit être ramenée aux deux tiers de la valeur du bien en 15 ans. Autrement dit, la banque ne se base pas sur le taux réel du moment, mais sur un taux théorique prudent.
Le mécanisme d’amortissement est aussi propre à la Suisse. La première hypothèque n’est en principe pas amortie, alors que la seconde doit l’être dans le délai fixé. Un amortissement direct ou indirect (via un 3e pilier, par exemple) est possible.
Qui peut acheter ? La règle qui change tout : la Lex Koller
En France, un acheteur étranger achète dans des conditions globalement identiques à celles d’un résident. En Suisse, la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, dite Lex Koller, encadre les achats selon le statut de l’acquéreur.
- Vous résidez en Suisse : un Français domicilié en Suisse sort du champ de la Lex Koller et achète dans les mêmes conditions qu’un résident suisse. Pour une résidence principale, il faut toutefois l’occuper réellement. C’est le cas, par exemple, si vous visez un appartement de haut standing à genève pour y vivre à l’année.
- Vous résidez à l’étranger : si vous restez domicilié en France, vous êtes considéré comme « personne à l’étranger » et ne pouvez pas acheter librement un appartement classique à Zurich ou Genève. Les résidences secondaires en zone touristique dépendent de contingents cantonaux.
Cette réglementation est susceptible d’évoluer. Le Conseil fédéral a mis en consultation, jusqu’au 15 juillet 2026, un avant-projet visant à durcir la Lex Koller, avec les ressortissants hors UE/AELE en première ligne. L’état d’avancement du texte après la consultation n’est pas confirmé : vérifiez la situation à jour avant tout projet.
La fiscalité de la détention : à étudier au cas par cas
Au-delà de l’achat, posséder un bien en Suisse ou en France n’implique pas les mêmes impôts : imposition de la propriété, traitement de la résidence principale, fiscalité d’une revente. Ces règles varient selon le canton, le statut de résident et la convention fiscale applicable. Un conseil fiscal avant la signature évite les mauvaises surprises, surtout pour un acheteur résidant dans un pays et achetant dans l’autre.
Suisse ou France : comment choisir ?
| Critère | France | Suisse |
|---|---|---|
| Frais d’acquisition (ancien) | 7 à 8 % environ | Variables selon le canton, autour de 3,5 à 4 % à Genève |
| Apport | Variable selon la banque | 20 % minimum, dont 10 % hors 2e pilier |
| Accès pour un étranger | Ouvert | Encadré par la Lex Koller |
| Rôle du notaire | Obligatoire | Obligatoire, tarif fixé par le canton à Genève |
Pour un acheteur résidant déjà en Suisse, le principal frein est l’apport. Pour un acheteur résidant à l’étranger, c’est l’autorisation. La France offre plus de souplesse d’accès, mais des frais d’acquisition plus lourds dans l’ancien.
Un marché à aborder avec un interlocuteur local
Genève illustre bien ces particularités : réglementation stricte, financement exigeant, offre rare dans le haut de gamme. Faites valider votre statut au regard de la Lex Koller et votre plan de financement avant de visiter. Un conseiller spécialisé vous aidera à cadrer ces deux points dès le départ et à cibler les biens que vous pouvez réellement acquérir.
