Votre banque vous suit, mais pas assez pour le logement que vous visez ? Virgil propose de combler l’écart en achetant à vos côtés une petite part de votre résidence principale, jusqu’à 100 000 €. Ce n’est pas un prêt : il n’y a pas de mensualité, mais il faudra un jour racheter cette part, et plus cher que le montant apporté. Voici comment fonctionne ce co-investissement, ce qu’il coûte vraiment et à qui il peut rendre service.
L’essentiel en 30 secondes
- Qui : une start-up parisienne fondée en 2019 par Keyvan Nilforoushan et Saskia Fiszel, qui revendique plus de 100 millions d’euros de projets financés.
- Ce qu’elle propose : un apport en capital jusqu’à 100 000 € pour acheter votre résidence principale, en échange d’une quote-part du logement.
- Ce que cela coûte : 1 % par an du montant investi, 3 000 € de frais d’accompagnement, et 1,5 fois sa part à la sortie (10 % apportés, 15 % rendus).
- Point de vigilance : la sortie : vous devez revendre ou racheter la part de Virgil dans les 10 ans, ce qui suppose de pouvoir refinancer.
Virgil, qui est-ce ?
Virgil est une société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce de Paris. Elle a été lancée en 2019 par Keyvan Nilforoushan, ancien directeur général de la société de locations haut de gamme Onefinestay, et Saskia Fiszel. Dès son lancement, MoneyVox présentait sa promesse : aider les jeunes actifs à acheter plus tôt, et plus grand, en apportant une partie du prix que la banque ne finance pas.
La start-up a d’abord levé 2,1 millions d’euros auprès de fonds comme Alven, LocalGlobe et Kima, le fonds de Xavier Niel. Fin 2022, elle a annoncé une nouvelle levée de 15 millions d’euros, dont environ 7 millions destinés à co-investir aux côtés des acheteurs, selon MySweetImmo. Aujourd’hui, Virgil indique avoir financé plus de 100 millions d’euros de projets immobiliers dans les grandes villes françaises. Ce chiffre est déclaré par l’entreprise et n’a pas été audité publiquement.
Co-investissement immobilier
Montage dans lequel un investisseur achète une fraction du logement que vous occupez. Vous restez seul occupant et gérez le bien ; l’investisseur, associé « dormant », récupère sa part, avec une rémunération, lorsque vous revendez ou rachetez. Contrairement à un prêt, il n’y a pas de mensualité, mais la somme due à la sortie est supérieure à l’apport initial.
Comment fonctionne le co-investissement Virgil
Vous trouvez le logement, vous en achetez vous-même la quasi-totalité avec votre prêt immobilier et votre éventuelle épargne, et Virgil achète la part restante. Sur son site, l’entreprise présente cet apport comme du capital et non comme un crédit. Concrètement, son investissement peut aller jusqu’à 100 000 €, dans la limite de 20 % du prix du bien selon ses pages de présentation.
- Pendant la détention : vous êtes le seul occupant. D’après la FAQ, vous n’avez pas besoin de l’accord de Virgil pour repeindre, rénover ou louer, et vous gardez 100 % des revenus d’une éventuelle location courte durée.
- Chaque année : vous versez une redevance de 1 % du montant investi par Virgil, soit 400 € par an pour 40 000 € apportés.
- À la sortie : Virgil récupère 1,5 fois sa quote-part. S’il a financé 10 % du prix, il touche 15 %. La FAQ précise que ce ratio est fixe.
- Rachat anticipé : vous pouvez racheter sa part à tout moment ; le prix correspond alors à 15 % de la valeur initiale du bien (dans l’exemple à 10 %), indexé sur l’indice de référence des loyers (IRL).
- Échéance : la revente ou le rachat doit intervenir dans un délai de 10 ans.
S’y ajoutent des frais d’accompagnement et de courtage, forfaitaires : 3 000 € dans la plupart des cas, payables à la remise des clés, et jusqu’à 4 500 € pour les dossiers plus complexes (multipropriétaires, chefs d’entreprise), d’après la FAQ. Virgil indique cibler les jeunes actifs qui achètent leur résidence principale dans les dix plus grandes villes françaises et leur proche banlieue, et se réserve le droit de refuser un bien jugé trop cher ou présentant des vices.
Combien coûte vraiment l’apport de Virgil ?
C’est la question à se poser avant tout. Prenons un appartement de 400 000 € pour lequel Virgil apporte 10 % du prix, soit 40 000 €, et un rachat de sa part au bout de six ans. Le calcul ci-dessous applique les règles publiées dans la FAQ ; l’indexation sur l’IRL, qui dépend de l’évolution de l’indice, n’est pas intégrée.
À ces 20 000 € s’ajoutent 6 années de redevance à 1 % (2 400 €) et 3 000 € de frais d’accompagnement : environ 25 400 € pour avoir disposé de 40 000 € pendant six ans, avant indexation. Exemple théorique, à refaire avec les chiffres de votre propre offre.
Comparez ce montant avec ce que vous coûterait la même somme sous une autre forme : un prêt complémentaire si votre taux d’endettement le permet encore (le Haut Conseil de stabilité financière limite en principe les crédits immobiliers à 35 % des revenus, assurance comprise), un don familial ou simplement le fait d’attendre quelques années de plus. Le coût élevé du co-investissement n’est pas forcément rédhibitoire : il faut le mettre en balance avec le loyer que vous continueriez à payer et le logement que vous n’auriez pas pu acheter.
Et si les prix baissent ?
La FAQ indique que Virgil reste exposé à l’évolution du marché, sans détailler le calcul en cas de baisse. Si l’on applique à la lettre la règle annoncée (15 % du prix de revente pour 10 % apportés), une revente à 360 000 €, soit 10 % de moins que le prix d’achat, rapporterait encore 54 000 € à Virgil. Avec cette formule, l’investisseur ne récupère moins que sa mise qu’en cas de chute de prix d’environ un tiers. Demandez donc noir sur blanc, dans le contrat, ce qui se passe en cas de moins-value.
Les conditions ont changé depuis 2019
Au lancement, le cofondateur évoquait dans MoneyVox des frais de dossier de 2 000 € et un rachat de la part de Virgil au prix du marché. La FAQ actuelle mentionne 3 000 € de frais et un rachat sur la valeur initiale indexée sur l’IRL. Fiez-vous uniquement aux documents contractuels qui vous sont remis, et vérifiez que l’offre précise le montant de sortie, l’indexation, la durée et les conditions en cas de baisse des prix.
Ce que disent les avis clients
Les témoignages mis en avant sur le site de Virgil sont, sans surprise, positifs : des acheteurs expliquent avoir pu devenir propriétaires à Paris alors que leur banque refusait leur budget. Les avis indépendants sont rares. Début novembre 2026, la page Trustpilot de Virgil ne comptait que 4 avis (note de 3,6 sur 5) ; Trustpilot précise que l’entreprise ne sollicite pas d’avis sur la plateforme.
Les retours positifs saluent un accompagnement suivi jusqu’à la signature, des explications claires et une aide sur le courtage et les questions juridiques. L’avis négatif pointe un manque de transparence sur la rémunération de Virgil et des conditions de financement jugées changeantes. Un échantillon aussi réduit ne permet pas de conclure, mais il confirme le point clé : comprendre précisément ce que vous devrez à la sortie.
Virgil peut vous convenir si…
- vous avez des revenus solides mais peu d’épargne, et la banque bloque sur l’apport ou le montant ;
- vous visez votre résidence principale dans une grande ville où les prix évoluent sur le long terme ;
- vous pensez revendre ou pouvoir refinancer la part de Virgil d’ici 10 ans ;
- le coût total, chiffré, reste inférieur au loyer et aux années d’attente que vous évitez.
Mieux vaut s’abstenir si…
- votre budget est déjà tendu sans marge pour un rachat futur ;
- vous envisagez un investissement locatif plutôt qu’une résidence principale ;
- vous ne pouvez pas obtenir par écrit les règles de sortie, y compris en cas de baisse des prix ;
- un don familial ou un prêt aidé peut combler l’écart à moindre coût.
Notre avis sur Virgil
Virgil répond à un vrai blocage : dans les grandes villes, beaucoup d’actifs gagnent assez pour rembourser un crédit mais n’ont pas l’apport que réclament les banques. L’absence de mensualité supplémentaire et la liberté laissée à l’occupant sont des atouts réels. La société, adossée à des investisseurs connus, existe depuis plusieurs années.
Ce confort a un prix : rendre 1,5 fois la somme apportée, plus une redevance annuelle et des frais, revient à financer une partie de votre achat avec un capital coûteux. L’opération n’a de sens que si elle vous permet d’acheter nettement plus tôt ou d’accéder à un logement qui correspond durablement à vos besoins. Faites le calcul sur votre propre dossier, faites relire le contrat par votre notaire, et comparez avec un courtier les solutions de crédit classiques avant de vous engager.
Virgil est-il un prêt immobilier ?
Non. Virgil présente son apport comme un investissement en capital : il devient copropriétaire d’une fraction du logement. Vous ne remboursez pas de mensualités, mais vous lui devez une redevance annuelle de 1 % et une somme supérieure à son apport lors de la revente ou du rachat.
Combien Virgil peut-il apporter ?
Jusqu’à 100 000 €, dans la limite de 20 % du prix du bien selon les pages de présentation de l’entreprise. Le montant dépend de votre projet et de votre plan de financement.
Combien coûte Virgil ?
D’après la FAQ : 1 % par an du montant investi, des frais d’accompagnement de 3 000 € (jusqu’à 4 500 € pour les dossiers complexes) et, à la sortie, 1,5 fois la quote-part de Virgil, par exemple 15 % du prix pour 10 % apportés.
Que se passe-t-il au bout de 10 ans ?
La revente ou le rachat de la part de Virgil doit intervenir dans ce délai. Si vous ne pouvez pas racheter, il faudra vendre ou refinancer : anticipez cette échéance dès la signature.
Peut-on louer le logement acheté avec Virgil ?
Selon la FAQ, vous n’avez pas besoin de son accord pour louer et vous conservez les revenus d’une location courte durée. Le dispositif reste toutefois conçu pour l’achat d’une résidence principale.
