Simulateur de capacité d’emprunt

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

Ce n’est pas le prix du bien que vous pouvez acheter. Pour l’obtenir, il faut ajouter votre apport et retirer les frais de notaire. Le simulateur fait les deux calculs : le montant que vous pouvez emprunter, puis le prix du bien que vous pouvez viser.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Le calcul se fait en trois temps. Prenons un foyer qui gagne 4 000 € net par mois, sans autre crédit, avec 20 000 € d’apport, pour un prêt sur 25 ans à 3,5 % et une assurance à 0,30 %.

Pourquoi la durée du prêt change-t-elle autant le résultat ?

Avec la même mensualité de 1 400 €, allonger la durée augmente le capital, mais aussi les intérêts payés au total.

Passer de 20 à 25 ans permet d’emprunter 34 930 € de plus, et coûte 49 070 € de plus en intérêts et en assurance. C’est souvent ce qui rend un achat possible, mais le calcul mérite d’être fait.

Que pèse le taux d’intérêt ?

Toujours avec 1 400 € par mois sur 25 ans, le même foyer peut emprunter 295 598 € à 2,5 %, 266 350 € à 3,5 % et 241 033 € à 4,5 %. Un point de taux en plus, c’est environ 25 000 à 30 000 € de capacité en moins.

Quel est le taux d’endettement maximal en 2026 ?

Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent respecter les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Le taux d’endettement, aussi appelé taux d’effort, ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. La durée du prêt est limitée à 25 ans, ou 27 ans dans le neuf quand le remboursement commence après la livraison du logement.

Pour calculer votre taux d’endettement, additionnez toutes vos mensualités de crédit, divisez par vos revenus nets mensuels et multipliez par 100. Avec 1 400 € de mensualités pour 4 000 € de revenus : 1 400 ÷ 4 000 × 100 = 35 %.

Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % des prêts qu’elles accordent chaque trimestre, en priorité pour l’achat d’une résidence principale. Un dossier solide (revenus élevés, gros apport, épargne de côté) peut donc passer au-delà de 35 %, sans que ce soit un droit.

Comment utiliser le simulateur de capacité d’emprunt ?

À quoi correspond chaque champ ?

Revenus nets mensuels du foyer

Les salaires nets avant impôt de toutes les personnes qui empruntent, primes régulières comprises. Pour un indépendant, les banques retiennent en général la moyenne des revenus des deux ou trois dernières années.

Loyers perçus

Si vous louez déjà un logement, les banques comptent 70 % des loyers pour tenir compte de la vacance et des charges. Le simulateur applique la même règle.

Crédits en cours

Les mensualités de vos prêts qui continueront après l’achat : voiture, prêt personnel, autre bien immobilier. Un crédit qui se termine avant la signature ne compte pas.

Apport personnel

L’argent que vous mettez dans l’achat sans l’emprunter. Les banques aiment qu’il couvre au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix dans l’ancien.

Durée, taux et assurance

La durée va de 5 à 30 ans dans le simulateur, mais au-delà de 25 ans les banques ne prêtent que par dérogation. Le taux d’intérêt est le taux nominal, hors assurance. Le taux d’assurance s’exprime en pourcentage du capital emprunté par an : il dépend surtout de votre âge et de votre état de santé.

Taux d’endettement maximal

Laissez 35 % pour suivre la règle des banques. Baissez-le si vous voulez garder de la marge dans votre budget, par exemple 30 %.

Type de bien

Il sert à estimer les frais de notaire : environ 8 % du prix dans l’ancien, 2,5 % dans le neuf. Le montant exact dépend du département et du prix.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Solder un petit crédit avant de déposer votre dossier. Un crédit auto à 250 € par mois fait tomber la capacité de notre exemple de 266 350 € à 218 788 €. Le rembourser par anticipation libère près de 48 000 € de capacité.

Changer d’assurance emprunteur. Vous pouvez choisir une autre assurance que celle de la banque, et en changer à tout moment depuis la loi Lemoine de 2022. Un taux plus bas laisse plus de place au remboursement du capital.

Allonger la durée ou augmenter l’apport. Les deux jouent fort, comme le montre le tableau plus haut. L’apport a un avantage : il ne coûte pas d’intérêts.

Faire jouer la concurrence. Un courtier ou plusieurs banques consultées peuvent faire gagner quelques dixièmes de point de taux, ce qui se compte en milliers d’euros de capacité.

Quelles sont les limites du simulateur ?

Le simulateur reproduit la règle de calcul des banques, mais il ne remplace pas l’étude de votre dossier. La banque regarde aussi la stabilité de vos revenus (CDI, fin de période d’essai), la tenue de vos comptes, votre épargne après l’achat et votre reste à vivre. Les frais de garantie et de dossier, environ 1 à 2 % du prêt, ne sont pas inclus dans le prix du bien affiché.

Vos questions sur la capacité d’emprunt

Combien peut-on emprunter avec 2 000 € par mois ?

Avec 2 000 € de revenus nets et aucun autre crédit, la mensualité peut atteindre 700 €. Sur 25 ans à 3,5 % avec 0,30 % d’assurance, cela permet d’emprunter environ 133 000 €. Avec 3 000 € de revenus, la capacité monte à environ 200 000 €.

L’assurance emprunteur compte-t-elle dans les 35 % ?

Oui. Depuis 2021, la règle du HCSF inclut l’assurance dans le taux d’endettement. C’est pour cela que le simulateur déduit l’assurance de votre mensualité maximale.

Peut-on emprunter sans apport ?

C’est possible, mais plus rare. La plupart des banques demandent au minimum de quoi payer les frais de notaire et de garantie. Sans apport, il faut un dossier très solide : revenus élevés, épargne de précaution, situation professionnelle stable.

Les revenus de mon conjoint comptent-ils ?

Oui, s’il emprunte avec vous. Additionnez vos revenus nets et vos crédits en cours. Si votre conjoint n’est pas co-emprunteur, ses revenus ne sont pas pris en compte.

Quelle durée choisir pour son prêt immobilier ?

La plus courte qui permet d’acheter le bien voulu en gardant un reste à vivre confortable. Chaque année en plus augmente le coût total. En octobre 2026, la durée moyenne des prêts accordés était d’un peu plus de 21 ans.